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文京区1階の物件紹介

物件レポート | 2015年4月20日

文京区 1階

賃料 333,000円(税抜) 保証金 5ヶ月
面積 82.78㎡ 管理費 なし
最寄り駅の乗降客数
後楽園駅 97,348人(2013年度)
春日駅 53,797人(2011年度)
文京区の人口 208,542人
(H27年4月1日)
205,061人
(H26年4月1日)
在学者数 4,198人
平均所得
東京都 580万円
渋谷区 664万円
文京区 673万円
平均家賃
文京区 3LDK~4DKで 24.41万円
後楽園 31.37万円
葛飾区 11.84万円

商業施設はメトロ・エム(後楽園駅に隣接)や東京ドームシティ、ラクーア、大手高級スーパーマーケットなどで充実している一方で、小石川後楽園のように緑豊かな公園も多いです。新しいビルと古い商店街が混在しており、清潔感と懐かしさを感じる街です。新宿や渋谷に電車一本で行くことができ、利便性が高いです。

平日の昼間でも人通りが多く、会社員や学生、主婦、高齢者など様々な人々が行き交っていました。この商圏は東京都や全国の平均と比べて一人暮らしが多く、年代では20~40歳代が多く、高齢者が少ないです。昼間人口が41,922人なのに対し、夜間人口は31,370人ですので、平日はこの地域に通勤・通学をしている人が、休日は東京ドームシティなどの商業施設に訪れる人が多いのではないでしょうか。
また、文京区は他の地域と比べて教育機関が充実しており、犯罪率も少ないため、子育てには良い環境です。実際に、ある程度収入のあるファミリーが多く転入してきています。
予防などの定期管理はもちろん、文京区は東京都や渋谷区の平均と比べても所得が高いので自費診療に力を入れ、平日は忙しい若者のために夜間・休日診療を行うべきでしょう。この地域で夜間・休日診療に力を入れている所はあまりないので狙い目です。

後楽園駅からこの物件への行き方
後楽園駅の8番出口を出ると、目の前に東横インが見えます。そして、出口から右に曲がり、まっすぐ進みます。信号を渡り、まっすぐ進み続けると、ぱぱすという薬局があり、その隣にRestaurant soramameというレストランが入ったマンションがあります。そのマンションの前の短い横断歩道を渡り、またまっすぐ進み続けます。柳町幼稚園を通り過ぎ、横断歩道を渡るとLemaireというレストランがあります。そのレストランの隣がこの物件になります。

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世田谷区経堂にある物件のご紹介

物件レポート | 2013年4月30日
世田谷区経堂にある物件のご紹介
こんにちは、物件現地調査担当のSです。
4/12(金)今回は世田谷区の経堂に行ってきました。
当日の天気は晴れ、最高気温が15℃でしたが、日差しが強く歩いていてとても暑く感じました。
10:00~11:30の1時間半ほど、現地周辺を見て回りました。
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最寄駅は小田急小田原線の経堂駅です。
経堂駅の1日の平均乗降客数は69,299人。新宿までは20分圏内です
周辺には東京農業大学をはじめ、多くの学校があり、
メインストリートの農大通り商店街は、歩行者の数も多く非常に活気がありました。
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農大通りの道幅は狭いのですが、歩行者天国といったイメージに近く、
平日だったということもあり、
歩行者全体の6割が学生、残り4割がサラリーマンや主婦といった印象を受けました。
学生が多く、飲食店のチェーン、各種携帯ショップ、不動産屋等の
学生をターゲットとした店が数多く並んでおり、銀行のATMもよく目にしました。
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当該地は経堂駅から徒歩4分(300m)の距離で、農大通りの交差点角地に面しており、
現在は工事中です。
完成後は5階建てマンションとなり、マンションの1,2階部分に店舗や事務所が入居予定です。
駅からはほぼ一直線ですので迷うことはなさそうです。
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募集区画は1Fの角地です。
1F角地は希少なうえ、歩行者の目につきやすいといえます。
(隣のテナントはラーメン店が入居予定)
また交差点のそれぞれの角地には不動産屋が2件と整骨院がありました。
今回調査した物件エリア(半径300m)の昼間人口は4447人、夜間人口は5247人です。
人口構成比率を見てみますと、働き盛りの30~34才が10.1%と最も多く、
全国平均の6.6%を大きく上回っております。
エリア内の歯科医院は、全部で9件ありましたので、
昼間人口で見た1歯科医院あたりの平均人口数は494人ということになります。
東京都全体の1歯科医院あたりの平均人口数は1248人ですので、競争率は2.5倍です。
都内全体と比べると競争率は比較的高くなっております。
また9件ある歯科医院のうち、
・オリジナルのHPを持っている医院は(5/9件)
・休日診療、夜間診療(20時以降)を行っている医院は(休日2/9件、夜間0/9件)でした。
上記の数字から、
HPを持っている医院は全体の半分以上と多いのですが、
休日・夜間診療を行っている医院は少ないことがわかります。
農大通りにも歯科医院は数多くあったのですが、
雑居ビルの中であったり、商店街という景観に負け、目立っていないという医院が多かったです。
競合医院と差別化するためには、
1F角地という立地を活かし、歩行者の視覚に分かりやすく訴えかける工夫や、
30~34才という働き盛りの人口構成比率が高いということからも、
休日診療や夜間診療を行い間口を広げることも有効ではないでしょうか。

東村山市秋津町にある物件のご紹介

物件レポート | 2013年4月1日
東村山市秋津町にある物件のご紹介
Sです、今回の物件調査は東村山市の秋津町に行ってきました。
3/8(金)当日は、最高気温が23℃ととても温かく、ジャケットをきていると熱いくらいの陽気でした。
現地には10:00~11:30の1時間半ほどおりました。
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秋津町は公民館、図書館、児童館など文化都市として必要な公共施設が充実しており、
【西武池袋線 秋津駅】 【武蔵野線 新秋津駅】の両駅ともたいへん利用者の多い駅です。
各駅の1日の平均乗降客数は、秋津駅が76217人、新秋津駅が64842人となっており、
現在の東村山市の交通の要所といえるでしょう。
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当該物件建設予定地は2014年秋オープンのため、現在空地となっております。
完成後は地上6階建ての建物で、1~2階部分に店舗が、3~6階部分が居住者用のスペースとなります。
今回の募集区画は2階部分にあたります。
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予定地は駅と駅の間に挟まれた、二つの道路にまたがる大きな敷地で、秋津駅と新秋津駅の中間あたりに位置しています。駅周辺全体が商店街となっており、両駅共に徒歩1分強とアクセス良好です。
(上記左写真:秋津駅出口、上記右写真:新秋津駅出口)
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当該物件が面するメイン通りは、飲食店等が多く立ち並んでおり、歩行者は老若男女と幅広く、絶えず人で溢れており、とても賑やかでした。
この通りは秋津駅、新秋津駅を行き来する際のルートとなっているため、電車が到着した際は、歩行者天国のように、歩行者が車道いっぱいに広がって歩くということが多々ありました。
その代わり、自動車や自転車の通行量は少なかったです。
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もう一方の敷地北側の通りには駐輪場(収容台数約1000台)があり、当該物件敷地内に通り抜けを設けるため、上記二つの通りは結ばれ、新たな人の流れを生むことが期待できます。

今回調査した物件エリア(半径300m)は昼間人口が2038人、夜間人口が2975人のエリアです。

この数字からも、都心に勤める人たちのベッドタウンとなっていることがわかるのではないでしょうか。

エリア内の歯科医院は6件でしたので、昼間人口で見た1歯科医院あたりの平均人口は340人です。

東京都全体の1歯科医院あたりの平均人口数は1246人ですので、競争率は3.6倍の激戦区となっております。

この6件の歯科医院のうち

・HPをもっている医院は(4/6)

・休日診療、夜間診療(20時以降)を行っている医院は(休日3/6、夜間2/6)

HPを持っている医院が半数以上あることからも、競争率が高い地域のため、自院の強みを出すツールとしてHPが欠かせないものだと認識している医院が多いと推測できます。

休日診療は全体の半分の3医院あり、昼間人口よりも夜間人口が多いこのエリアでは、平日働きに出ている人たちの来院患者数が見込めるのではないでしょうか。

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メイン通り自体に人は多いのですが、集客施設として建設予定地の隣には東京都民銀行があります。

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また周辺にはATMの数も多く三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、りそな銀行、ゆうちょ銀行のものがありました。

今回のエリアでは、HPを持っている医院の割合が多く、
患者さんが医院を選択する際の、重要な判断材料となるHPを持つことで、同じ土俵に立ち、
積極的な情報発信がキーになるのではと推測されます。
また2つの駅に挟まれているという立地を生かして、夜間診療を行い、仕事帰りの会社員をターゲットとすることも良いのではないでしょうか。

練馬区にある物件のご紹介

物件レポート | 2013年3月4日
こんにちはSです。
今回物件調査で向かった場所は練馬区の大泉学園町です。
大泉学園町は街路樹や緑の公園の多い閑静な住宅街であり、
成城、田園調布に続き、なんと東京都内で3番目に社長が多く住む町でもあります。
1月16日の水曜日、当日の天気は曇りで、
最高気温は5度と肌寒く、2日前に降った雪が残っており、
ポケットから手を出すのが億劫なほど冷え込んでいました。
西武池袋線の大泉学園駅から、バスに乗って15分程で現地に到着しました。
これという最寄駅はないのですが、上記の大泉学園駅、東武東上線の和光市駅・朝霞駅を
三角形で結んだ、その中心辺りに位置しております。
各駅の1日辺りの乗降者数は、下記の通りです。
大泉学園駅:81,725人
和光市駅:304,729人(2路線総数)
朝霞駅:61,358人
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当該物件は交差点の角に位置している3階建てビルの1階部分です。
募集中の区画は外から見ると小振りで、以前は子供服屋かと思われます。
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交差点のそれぞれの角地には、中堅スーパー、美容室、コインパーキングがありました。
スーパーにも駐車場があり、さらにコインパーキングがあることからも、
付近の交通量が多いということが窺いしれます。
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建物全体の雰囲気は清潔感があり、
外科・小児科・内科・調剤薬局等が入居するメディカルビルといった装いです。
複数の診療科目が1カ所に集まっているということで、
認知度や集患力といった効果が期待できるというメリットや、
患者さん側の目線でも、複数の診療科目が受診できるということで、
広域からの来院を目指せるのではないでしょうか。
現地に到着したのは11:20頃で、
体感温度も低く、足元も悪かったのですが、通行量は多かったです。
歩行者・自転車ともに多くの人が行き交っており、お子さん連れの方も多く目にしました。
そのほとんどの人たちは、目の前にあるスーパーへと向かっており、
お昼前の時間帯ということもあって、
店内にある10台のレジが常に3~4人待ちと、たいへん賑わっておりました。
住宅地なので自動車は主に自家用車でしたが、
当該物件前の交差点では信号が赤になるごとに、3~6台の自動車が停まっており、
こちらも多い印象を受けました。
この地域では歯科医院以外にも、医療機関が多いのが特徴ということもあり、
60才~74才の世代別の人口が、男女ともに全国平均を上回っております。
当該物件が面するメインストリート(いなげやから紳士服店AOKIまでの1.5㎞)沿いには、
内科5件、外科1件、小児科1件、耳鼻科1件、眼科2件、整形外科1件、皮膚科1件と多いのですが、
罹患率(ある期間内【多くの場合1年】においての疾病の発生率)が少なく、
他の医療機関ともうまくやっていける環境となっています。
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当該物件まわりには停留所も数カ所あり、各停留所にはバス待ちの人がたえず数人いたことから、
この地域の特色を表しているのではないでしょうか。
私が降りたバス停(都民農園)は当該物件がある車道で、
およそ40mほど離れた位置でしたので、実際に歩いてみても遠さは感じませんでした。
徒歩7分圏内の当該物件近隣の歯科医院では、
休日診療(日・祝)、夜間診療を行っている医院はありませんでした。
オフィス街と違い住宅街ですので、休日診療を行うメリットはあるのではないでしょうか。
(上記エリアの昼間人口総数1664、夜間人口総数2555、その差は851人です。)
住宅街ということで、主な近隣施設は信用金庫が2件と幼稚園・保育園等が計4件でした。
お子さん連れの方が多くいたということもうなずけます。
当初、地図を見た印象からだと最寄駅が遠く陸の孤島というイメージで、
歩行者や通行量も少ないのではないかと思っていたのですが、
実際に足を運んでみると人通りや交通量、バスの利用者も多く、
物件周辺は真逆の印象を受けました。
行きは大泉学園駅からバスに乗車したのですが、
帰りはバスで朝霞駅経由で帰路に着きました。
行き帰りともに乗車時間は、約15分程でほぼ同じ時間でした。

都心城北地域にある物件のご紹介

物件レポート | 2013年2月13日

こんにちは物件レポート担当のSです。
2/1金曜日、物件調査のため都心城北地域へと足を運びました
JRターミナル駅から地図を頼りに歩くこと10分(駅からの距離850m)。
わりと坂道(下記左写真)も多かったのですが12:10に現地に到着しました。
天気は晴れており、気温13度とこの時期にしては、温かく心地良かったです。
それもあってか年配の方の散歩姿もちらほら目にしました。

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上記右写真の2階部分が募集区画であり、医院の出入りは階段を使用することになると思われます。

年配の患者さんが来院する際には、もちろん気になる所ではありますが…
1階部分はパパス(ドラッグストア)が入居予定です。
当該物件の対面マンション(5階建て)の1階部分には歯科が入居しており、バリアフリーや往診に力を入れ、年配の方をターゲットとしている模様です。

最寄駅は電車でのアクセスが2路線あり、駅から徒歩10分ほどです。実際歩いてみると特別遠いとは感じなかったのですが、人によっては距離以上に遠いと感じるかもしれません。(途中登り坂が続き、その後直進のみのため)

1日当たりの平均乗降客の総数は、188,194人です。

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改札口を出ると、狭い路地に焼き鳥屋、おでん屋等の飲食店がぎっしりと並んでおり、下町風情を感じました。駅前のこの通りは、お店がら中年男性が多く行き交っています。

駅から当該物件までの道のりでは、高校が1校あり、集客施設の数は少なく区役所と城北信用金庫のみでした。(反対側の中央口は栄えており、高層の建物も多く、バスロータリーも広々とし、駅前にはみずほ銀行、三菱東京UFJ銀行等があります。)

また歩きながら目に入った歯科医院数は4件ほどで、住宅兼診療所といった、こじんまりとした医院が多かったです。

近隣の歯科医院をHP(7件中4件HPあり)で調べてみると、夜間診療を行っている医院はなく、休日診療も土曜日が半日の診療で、日曜日が休みといった医院が多かったです。この地域の特徴が出ているのではないでしょうか。


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地図上で見ると大通りと交差する路地に面しているため、悪く言えば目立たないだろうなと思っていました。

しかし実際に行ってみると、交差点角地にスペースがあるので、通りからも目立ち、良い意味で期待を裏切られました。
隣がセブンイレブンというのも認知度が上がりやすいのではないでしょうか。

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メインの通りは道幅も広いうえ交通量も多く、バスやタクシーも多く走っていました。

自家用車と商業用のトラック、バンの割合は半々くらいの印象で、当該物件近くにはバス停とコインパーキングもあり、電車+徒歩以外でのアクセスもしやすいと思いました。

平日の昼間ということもあり、サラリーマンや主婦の姿が目立ちましたが、子供連れは少なかったです。

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当該物件の両隣のブロックにサミット(売り場:地下1F~1F、駐車場:2F、レジ:68台)、ほっともっとがあり、物件隣のセブンイレブンを含み、サラリーマンやOLの方が昼食を求め、人の流れが増えました。

近隣住民だけでなく、近隣に勤めている方の認知度も上がれば、お昼休みや、仕事帰りの来院も期待できるのではないでしょうか。

■物件情報
・賃料 約15,000/
・面積 未定

■当該物件プラス要因
・車、人とも通行量の多い通りに面している。
1階がドラッグストアのため、一定の集客が見込まれる。

■当該物件マイナス要因
・目の前に歯科医院がある。
2階のため階段を使用。