こんにちは物件レポート担当のＳです。
2/1金曜日、物件調査のため都心城北地域へと足を運びました。
ＪＲターミナル駅から地図を頼りに歩くこと10分（駅からの距離850ｍ）。
わりと坂道（下記左写真）も多かったのですが12：10に現地に到着しました。
天気は晴れており、気温13度とこの時期にしては、温かく心地良かったです。
それもあってか年配の方の散歩姿もちらほら目にしました。

　　

年配の患者さんが来院する際には、もちろん気になる所ではありますが...
1階部分はパパス（ドラッグストア）が入居予定です。
当該物件の対面マンション（5階建て）の1階部分には歯科が入居しており、バリアフリーや往診に力を入れ、年配の方をターゲットとしている模様です。

最寄駅は電車でのアクセスが2路線あり、駅から徒歩10分ほどです。実際歩いてみると特別遠いとは感じなかったのですが、人によっては距離以上に遠いと感じるかもしれません。（途中登り坂が続き、その後直進のみのため）

1日当たりの平均乗降客の総数は、188,194人です。

　　
改札口を出ると、狭い路地に焼き鳥屋、おでん屋等の飲食店がぎっしりと並んでおり、下町風情を感じました。駅前のこの通りは、お店がら中年男性が多く行き交っています。

駅から当該物件までの道のりでは、高校が1校あり、集客施設の数は少なく区役所と城北信用金庫のみでした。（反対側の中央口は栄えており、高層の建物も多く、バスロータリーも広々とし、駅前にはみずほ銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行等があります。）

また歩きながら目に入った歯科医院数は4件ほどで、住宅兼診療所といった、こじんまりとした医院が多かったです。

近隣の歯科医院をＨＰ（7件中4件ＨＰあり）で調べてみると、夜間診療を行っている医院はなく、休日診療も土曜日が半日の診療で、日曜日が休みといった医院が多かったです。この地域の特徴が出ているのではないでしょうか。

　　
地図上で見ると大通りと交差する路地に面しているため、悪く言えば目立たないだろうなと思っていました。

しかし実際に行ってみると、交差点角地にスペースがあるので、通りからも目立ち、良い意味で期待を裏切られました。
隣がセブンイレブンというのも認知度が上がりやすいのではないでしょうか。

　　

メインの通りは道幅も広いうえ交通量も多く、バスやタクシーも多く走っていました。

自家用車と商業用のトラック、バンの割合は半々くらいの印象で、当該物件近くにはバス停とコインパーキングもあり、電車＋徒歩以外でのアクセスもしやすいと思いました。

平日の昼間ということもあり、サラリーマンや主婦の姿が目立ちましたが、子供連れは少なかったです。

　　
当該物件の両隣のブロックにサミット（売り場：地下1Ｆ～1Ｆ、駐車場：2Ｆ、レジ：6～8台）、ほっともっとがあり、物件隣のセブンイレブンを含み、サラリーマンやＯＬの方が昼食を求め、人の流れが増えました。

近隣住民だけでなく、近隣に勤めている方の認知度も上がれば、お昼休みや、仕事帰りの来院も期待できるのではないでしょうか。

■物件情報
・賃料　約15,000円/坪
・面積　未定

■当該物件プラス要因
・車、人とも通行量の多い通りに面している。
・1階がドラッグストアのため、一定の集客が見込まれる。

■当該物件マイナス要因
・目の前に歯科医院がある。
・2階のため階段を使用。

先般、市川浦安地区の歯科医師会の先生方に、「歯科医院成功のレシピ」といういささかビジネス書もどきの演題でお話をさせていただきました。このように"成功"というフレームで話をすることは、非常に難しく不可能なことと思います。それは、歯科医師個々が人生の中心に何を置くかで、成功の在りようがいかようにも変わってくるためです。コンサルタントの常套句、"成功法則の○か条"など、まったく愚の骨頂です。と、思いながらも敢えて"成功"を銘打ったのは、同地区でこの数年

個々の価値観が違えども、成功するには守るべきルールがあり、それによって実践すべきレシピが見えてくると、当日はお話ししました。常々広告には肯定的な立場でお話ししていますが、医療に携わる者が、生活者を脅かしたり不安にさせたりするフィアー広告で医療需要を喚起することはルール違反だと思っています。それに、この手の広告に一端手を染めると、歯止めが効かない覚醒剤中毒患者のごとく商人道まっしぐら、ハゲ・ダイエット・シミ・むだ毛などを扱う業者クリニックへと医院を変貌させていき、広告費を捻出するために医院経営をしているような状況に成りかねません。

最近、歯科で目にあまるルール違反は、「歯周病は生活習慣病です。しかも命にかかわるかも知れない」と、フリーランス歯科衛生士が企業広告サイトでタイトル打ちをしているものです。これが循環器系医師の話ならばニュースの範疇ですが、生理学上の判断も定かでない、さらに生死の行き交う現場を経験したこともない歯科衛生士が"命"を大上段に掲げたキャッチコピーをつければ、フィアー広告になるのが広告の常識です。広告とは想像の世界ではなく、実体験に裏打ちされた表現でなければならない責任があるのです。医療サービスに携わるものならば、なおさらに守るべきルールです。

私が患者でしたら、この手の衛生士からメンテナンスを受けるのはごめんです。Ｐ処は薄毛対策にも効くなどと、まことしやかに耳元でささやかれそうですから。かくして、歯科医師はフィアー広告を打たないルールを守ることで、患者の信頼を集め、盛業へとつながってくるのです。とりも直さずこれが成功するためのレシピでもあるのです。な～んだ、と思われる向きもあるでしょうが、所詮そんなうまい話はころがっていません。